Конференция «Девелопмент Ленинградской области»

проблемы массовой застройки Ленинградской области

Трудно быть первым

В декабре прошлого года Министерство регионального развития РФ одобрило программу «Стимулирование развития жилищного строительства на территории Ленобласти в 2011–2015 годах», согласно которой в 2011 году в регионе должно быть построено 1,072 млн кв. м жилья. По данным областного правительства, к 2015-му году этот показатель вырастет до 1,65 млн, к 2020-му – до 2,73 млн. В 2010 году строителями Ленобласти сдано в эксплуатацию примерно 1,043 млн кв. м жилья.

В соответствии с программой обеспеченность населения региона жильем вырастет с 26,5 до 31 кв. м на человека. Доля малоэтажного строительства и доля жилья эконом-класса увеличатся до 67% (с 30%).

Общая стоимость реализации программы до 2020 года составляет 310 млрд руб. Ее параметры учтены Минрегионом при составлении федеральных контрольных показателей по вводу жилья на десять лет вперед.

По словам первого заместителя председателя Комитета по строительству Ленинградской области Дмитрия Микалаускаса, программа включает в себя целый комплекс мероприятий. «Освоение земель не должно быть бездумным, предусматривается строительство социальных объектов – медицины, культуры, образования. Должны быть задействованы как средства федерального и областного бюджетов, так и деньги бизнеса, – сказал Дмитрий Микалаускас. – Минрегион может профинансировать только часть расходов по компенсации процентной ставки по взятым застройщиками кредитам и по строительству автодорог. Но порядок участия муниципалитетов в этих программах пока не объявлен».

В рамках конференции чиновники озвучили проблемы, с которыми столкнулись власти при реализации задач, поставленных Минрегионом. Областные муниципалитеты запланировали возвести на своих территориях 30 млн кв. м жилья на один миллион человек. Но для будущих новоселов нет ни школ, ни больниц, ни дорог, ни рабочих мест.

Одним из самых существенных препятствий для застройщиков, по мнению председателя Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области, Главного архитектора Ленинградской области Евгения Домрачева, является инженерная подготовка территорий. «Самостоятельно строительным компаниям вряд ли удастся решить эту проблему, – считает Евгений Домрачев. – Создание социальной инфраструктуры – объектов здравоохранения, дошкольных учреждений, школ – тоже является весьма проблематичным. В основном оно ложится бременем на плечи муниципалитетов. Не менее остро стоит вопрос и о создании мест приложения труда. Как правило, люди, проживающие на пригородных территориях, ездят на работу в Петербург, и предприятия, на которых эти люди трудятся, платят налоги в бюджет Петербурга. При этом нагрузку по содержанию построенного жилья, по строительству объектов социальной инфраструктуры и их дальнейшему содержанию вынуждены брать на себя муниципальные бюджеты».

Существенно облегчить реализацию проектов развития пригородных территорий можно было бы за счет внесения изменений в налоговое законодательство, считает Евгений Домрачев. Если бы налоги с граждан взимались не по месту работы, а по месту регистрации, муниципалитеты были бы более заинтересованы в приросте населения.

«Мы поддерживаем развитие незастроенных территорий в сложившихся населенных пунктах. Например, это жилой район «Аэродром» в городе Гатчина. Выполнен проект планировки, предполагается развитие территории в сложившихся границах», – сказал Евгений Домрачев. «Я с некоторым скепсисом говорю о развитии совершенно новых территорий. Надо понимать, что без государственно-частного партнерства такие проекты не поднять. Колоссальные средства нужны на развитие инженерно-транспортной инфраструктуры, головных источников инженерного обеспечения. Но механизмов ГЧП для них пока нет, – пояснил главный архитектор. – Земля у девелоперов в собственности, и привлечь бюджетные средства в инженерную подготовку зачастую весьма проблематично».

С необходимостью развития ГЧП при реализации подобных проектов согласны и застройщики. Директор по развитию «NCC Недвижимость» Александр Свинолобов (компания строит жилье в Мурине и во Всеволожском районе) рассказал о том, как решается вопрос обеспечения инженерной инфраструктурой территорий в западных странах. «Например, в Швеции строительство инженерной инфраструктуры относится к компетенции государства, и девелопер, приходя на проект, понимает прогнозные горизонты. В Ленинградской области эти горизонты не всегда понятны. Все, что связано с решением вопросов обеспечения территории инженерной инфраструктурой, к сожалению, в большей степени ложится на плечи застройщика».

С такими же проблемами столкнулись практически все компании, которые взялись за комплексное развитие областных территорий. Руководитель отдела управления проектами компании-застройщика ООО «УК «СТАРТ Девелопмент» Дмитрий Панов рассказал, что инвесторов удается привлечь только на очень незначительную часть инфраструктурных работ – прокладку телефонной и интернет-линий и примерно на 30% строительства электросетей. Его компания реализует несколько проектов: коттеджные поселки «Золотые ключи» (недалеко от Гатчины) и «Большой Пушкин», а также город-спутник «Южный» в Пушкинском районе Петербурга.

Выживают «гибкие» проекты

Игорь Кулаков, генеральный директор компании «Новые территории», рассказал о совместном проекте своей компании и NAI Becar – «Новоселье», который они реализуют в одноименном поселке в Ломоносовском районе Ленинградской области.

Здесь планируется построить 1,5 млн кв. м мало-, средне- и многоэтажного жилья (на 50 тыс. жителей), а также всю социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру. Требуемый объем финансирования – 4,5 млрд USD.

По мнению Евгения Домрачева, «Новоселье» – интересный проект: «Нам был представлен мастер-план, по этому проекту проходили дискуссии. Первоначально было заявлено строительство жилья на 150-160 тыс. жителей. Мы рекомендовали снизить плотность застройки и сократить численность населения. Наши замечания были учтены».

«Мы занимаемся разработкой и продвижением проекта комплексного освоения около 500 га уже на протяжении трех лет. Основная цель проекта – сформировать центр комфортной загородной жизни, который сочетал бы в себе и зоны жилой застройки, и зоны общественно-делового назначения, – рассказал Игорь Кулаков. – Проект подразумевает соответствующее количество социальной инфраструктуры. В реалиях сегодняшнего дня наш проект обладает высокой гибкостью и адаптивностью к условиям рынка. Мы можем вносить любые изменения – по параметрам плотности застройки, количеству объектов социальной инфраструктуры, коммерческой недвижимости. В настоящее время наша компания занимается проектированием объектов инженерной инфраструктуры. Мы учли пожелания профильных комитетов правительства Ленинградской области и около 10% нашей территории выделили под размещение объектов производственной инфраструктуры».

«Этот проект выгодно отличается от других наличием производственных площадок, – комментирует Илья Андреев, директор NAI Becar Санкт-Петербург. – Они позволят жителям района работать рядом с домом, а налоги будут попадать в соответствующий бюджет. Наша задача сделать этот поселок автономным, чтобы жителям не надо было ездить на работу в Петербург. Значит, здесь должны быть и производства, и социальная инфраструктура».

Организовать взаимодействие

Глава Сланцевского района Ленинградской области, региональный координатор программы «Свой дом» Владимир Петров призвал застройщиков активнее взаимодействовать с муниципалитетами. «Я глубоко убежден: практически все муниципальные образования области в посткризисный период готовы идти на диалог с девелопером. Опираясь на собственный опыт работы, могу с уверенностью заявить: любой комитет правительства Ленинградской области активно сотрудничает с администрациями муниципальных районов. Поэтому я бы рекомендовал, прежде всего, идти в муниципалитет, где застройщику легко обеспечат выход на любой комитет».

Владимир Петров рассказал о программе «Свой дом» по развитию строительства малоэтажного доступного жилья (на базе федеральной программы «Жилище» и национального проекта «Доступное и комфортное жилье»). Программа предполагает решение четырех главных вопросов жилищного строительства: выделение земли под строительство; снижение затрат на строительство инженерной инфраструктуры; обеспечение сбыта, то есть доступности жилья для широких слоев населения, в том числе с помощью государственных жилищных сертификатов и развития социальной ипотеки; использование современных технологий при производстве строительных материалов и возведении домов, то есть поддержка инвесторов, готовых модернизировать свои предприятия.

Успешно реализовать идеи, заложенные в программе, можно только совместными усилиями государства и частного бизнеса, уверен Владимир Петров.

«Для создания инфраструктуры на 500 га нужно как минимум 50 млн EUR. Никто не возьмет на себя риски положить 50 миллионов в землю с угрозой не продать здесь жилье, – считает Владимир Петров. – Часть рисков должно взять на себя государство, частично оплачивая ставки по кредитам застройщиков, гарантировав им приобретение до 25% построенного жилья за бюджетный счет для государственных программ улучшения жилищных условий, а также стимулируя развитие инфраструктуры. Тогда нагрузка на девелопера снизится. Сегодня девелопер не берется за проект не потому, что у него нет денег, а потому, что никто не готов разделить с ним риски. Застройщику необходима «подушка безопасности» в виде ГЧП. К 1 апреля 2011 года Минэкономразвития и Минрегионразвития должны разработать механизм государственно-частного партнерства при создании объектов инфраструктуры при строительстве жилья».

Одна из целей программы – помочь в организации взаимодействия между бизнесом и властью всех уровней: от муниципального до федерального. «Свою задачу мы видим в аккумулировании проблем, которые нужно решать застройщикам, – рассказал Владимир Петров. – Сегодня чувствуется определенное недоверие со стороны девелоперской группы к любым посредникам, которые вызываются помочь. Обычно застройщики стараются самостоятельно выстроить отношения с властью. Этот путь не всегда эффективен. Мы готовы стать единым связующим звеном между муниципальными районами, правительством Ленинградской области и девелоперскими компаниями». Рабочие группы «Своего дома» занимаются подготовкой законодательных инициатив, разработкой юридических и финансовых механизмов для привлечения частных инвестиций в реализацию государственных социальных программ.

ГЧП без гарантий

Присутствовавшие на конференции девелоперы высказали сомнение, что даже в случае успешной разработки механизма государственно-частного партнерства при создании объектов инфраструктуры при строительстве жилья, его вряд ли можно будет реализовать на практике. Этому может помешать короткий горизонт бюджетного планирования в России.

«Действительно, в законодательстве хватает противоречий, – согласен Владимир Петров. – К примеру, Ленинградская область осваивает в год около 500 млн рублей федеральных средств. За 5 лет это 2,5 млрд рублей. На эти средства можно инженерно обустроить около 100 га. Самое разумное – провести на этом участке квартальную застройку и разместить там граждан, переселяемых из аварийного жилищного фонда. Однако такая схема противоречит Федеральному закону № 185-ФЗ от 21 июля 2007 года «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Необходимы долгосрочные государственные гарантии – без них никакие ГЧП или ФЦП не сдвинутся с места. Уверен, рано или поздно эти противоречия будут устранены. Государству необходимо решать проблему».

Помощь фонда

О работе Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства по СЗФО с земельными участками в Ленинградской области рассказала начальник юридического отдела филиала фонда Ирина Володина.

Она сообщила, что в настоящий момент в Ленинградской области фонд является собственником четырех земельных участков, расположенных во Всеволожском и Гатчинском районах. Осуществляется перевод земельных участков сельскохозяйственного назначения в категорию земли поселений. В 2011 году фонд взял на себя обязательства вовлечения в хозяйственный оборот порядка 4 тыс. га по всей России. Около 800 га из этого объема приходится на СЗФО. «В 2011 году мы планируем задействовать около 200 га, – рассказала Ирина Володина, – преимущественно земельные участки, предназначенные для возведения малоэтажного жилья эконом-класса. Это приоритетное направление работы фонда. При этом фонд предоставляет участки не только для жилищного строительства, но и для возведения бизнес-инкубаторов и промышленных парков.

Мы готовим предложения по земельным участкам в Гатчинском и Всеволожском районах, Сосновом Бору. По земельным участкам для жилищного строительства проводятся аукционы на право аренды и комплексное освоение. В рамках заключения договора в обязанности арендатора вменяется применение энергосберегающих технологий и других технологий, повышающих эффективность использования строительных материалов. Фонд осуществляет юридическую очистку земельного участка, определяет точки подключения к инженерным сетям, производит рыночную оценку участка».

Спрос на технопарки будет активным

Отдельная часть конференции была посвящена вопросам развития индустриальных парков для поддержания благоприятного инвестиционного климата Ленинградской области. По словам первого заместителя председателя Комитета экономического развития и инвестиционной деятельности Ленинградской области Сергея Куклина, сейчас остро стоит проблема отсутствия у бизнеса возможности быстро и оперативно развиваться на территории региона. Причем такие проблемы наблюдаются в основном у малого и среднего бизнеса. «Правительство отдает себе отчет в том, что рассчитывать на возникновение новых крупных проектов не приходится, а вот малый и средний бизнес необходимо развивать. И помочь в этом смогут технопарки», – сказал Сергей Куклин. К середине 2011 года должна быть сформирована программа развития технопарков. Она предусматривает создание технопарков в каждом районе Ленобласти. Первые проекты появятся летом нынешнего года. «Уже согласовано четыре района, где будут создаваться технопарки: Лужский, Кингисеппский, Волосовский и Кировский. Администрации этих районов смогли наиболее четко разработать всю соответствующую документацию и дали свои предложения», – рассказал Сергей Куклин.

Для развития технопарков муниципалитетам планируется выдавать субсидии. Однако в этом процессе будут задействованы и частные компании. «В отрыве от девелоперских компаний мы эту работу вести не будем, – пояснил Сергей Куклин. – Без их участия сроки выполнения работ могут затянуться. Но и частный бизнес без поддержки государства развивать технопарки не будет – ему это не по силам».

По оценкам специалистов, спрос на технопарки в Ленинградской области будет достаточно активным. «Промышленный комплекс на треть формирует валовой региональный продукт Ленинградской области. Налоговые платежи промышленных предприятий составляют 60% поступлений областного бюджета. В промышленности занята пятая часть работающего населения, – рассказала вице-президент GVA Sawyer по консалтингу Эвелина Павловская. – По данным нашего исследования, пользоваться технопарками будут в основном предприятия машиностроительной и деревообрабатывающей отраслей. Основным спросом пользуются земельные участки от 1 до 3 га. Предприятия мебельной промышленности, приборостроения, пищевой промышленности интересуют в основном небольшие участки земли – до 1 га, средние по площади участки (от 3 до 5 га) востребованы у предприятий крупного машиностроения, а также производителей стройматериалов и конструкций; участки площадью свыше 5 га пользуются спросом у предприятий деревообработки и химической промышленности».

Автор: Дарья Литвинова